実家の相続と売却でかかる税金とは？押さえておきたいポイントを解説
実家を相続することになったものの「この家をこのまま残すべきか、それとも売却するべきか」と悩まれている方は少なくありません。
住む予定がない場合、空き家として維持し続けることへの不安や負担を感じ、売却を検討し始めた方もいるでしょう。
そこで、多くの方が気になるのが「税金」の問題です。
相続と売却には、それぞれ異なる税金が関係し「いつ・どのような条件で売るのか」によって、税額が大きく変わることもあります。
また、売却を急いでしまい、後から「別の選択肢もあったのでは」と後悔するケースもあります。
実家の相続は、家族の思いや今後の暮らしにも関わる大切な判断です。
本記事では、実家を相続して売却を考え始めた方に向けて、まず押さえておきたい税金の基本的な考え方を分かりやすく解説します。
正しい情報を知ることで、ご自身やご家族にとって納得のいく選択を考えるきっかけになれば幸いです。
実家の相続でまず考えるべきこと
実家を相続した際「この家をどうするべきか」は多くの方が最初に直面する悩みです。
住む予定がなければ、売却という選択肢が真っ先に浮かぶかもしれませんが、相続した実家の扱いは税金や手続きだけではなく、家族関係や将来の暮らしにも影響します。
焦って結論を出す前に、まずは実家を取り巻く現状を整理し、何が課題となっているのかを把握することが大切です。
ここでは、相続後によくある状況と売却を急ぐ前に考えておきたいポイントを整理します。
相続した実家を取り巻く状況
相続した実家が、親の死後に空き家となっているケースがあります。
誰も住まない家であっても、定期的な換気や清掃、庭の手入れなどの管理は必要となり、遠方に住んでいる場合は大きな負担になります。
また、住んでいなくても固定資産税は毎年発生し、使っていないのにお金がかかるという状況に不安を感じる人もいるでしょう。
さらに、兄弟姉妹で相続した場合、名義や活用方針についての話し合いが進まず、判断を先送りにしてしまうこともあります。
その結果「とりあえず売却して現金化した方が楽なのでは」と考え、十分に検討しないまま売却に傾いてしまうケースもあります。
売却を急ぐ前に立ち止まることも大切
実家の売却は、一度決めてしまうと取り消せません。
目の前の負担や不安だけで判断するのではなく、少し立ち止まって整理する時間を持つことが重要です。
売却時には税金が発生する可能性があり、時期や条件によって負担が大きく変わることもあります。
また、建て替えや活用といった別の選択肢が、本当に自分たちには向いていないのかを確認することも欠かせません。
加えて「早く片付けたい」という感情と、「後悔したくない」という現実的な思いが交錯しやすいのも相続の特徴です。
実家の相続は、家族の意向を共有しながら冷静に考えることが納得のいく判断につながります。
実家の相続から売却にかかる税金の概要
実家を相続し、売却を検討する際には、複数の税金が段階的に関わってきます。
相続した時点で発生する税金もあれば、登記や売買契約、売却後に初めて発生するものもあります。
それぞれのタイミングや、内容を整理して理解しておくことが重要です。
ここでは、実家の相続から売却までに関係する主な税金を解説します。
＜実家の相続から売却までに関係する主な税金＞
| 税金の種類 | 概要 | 発生するタイミング |
| 相続税 | 相続した財産の総額に応じて課税される税金 | 相続発生後 |
| 登録免許税 | 相続登記を行う際にかかる税金 | 相続登記時 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書に貼付する税金 | 売買契約締結時 |
| 譲渡所得税＋住民税 | 売却によって利益が出た場合にかかる税金 | 売却後 |
相続税
相続税は、相続した財産の合計額が一定の基準を超えた場合に課税される税金です。
実家も土地・建物という資産として評価され、預貯金など他の相続財産と合算して相続税の対象となります。
ただし、すべての人に相続税がかかるわけではなく「基礎控除額」を下回る場合は申告や納税が不要となります。
基礎控除は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数を超える財産がある場合にのみ、基本的に申告・納税が必要です。
そのため、「実家を相続した＝必ず相続税がかかる」と誤解されがちですが、実際には対象外となるケースも多く見られます。
一方で、相続税がかからなかった場合でも、後に実家を売却すると別の税金が発生する点に注意しましょう。
参照：国税庁「相続税の税率」
相続登記の申請義務化については、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
登録免許税
登録免許税は、不動産の名義変更などの登記を行う際にかかる税金です。
実家を相続した場合、被相続人から相続人へ名義を変更するために相続登記を行いますが、その際に登録免許税が発生します。
税額は、不動産の固定資産税評価額をもとに算出される（原則として、固定資産税評価額の0.4％）ため、建物や土地の評価額によって負担額が異なります。
金額自体は相続税や譲渡所得税に比べると大きくないケースが多いものの、司法書士への依頼をする場合は追加費用がかかることも把握しておきましょう。
また、相続登記が済んでいない不動産は原則として売却できません。
実家の売却を検討している場合は、早い段階で相続登記を行い、名義を整理しておくことが重要なステップとなります。
参照：国税庁「登録免許税の税額表」
印紙税
印紙税は不動産売買契約書など、一定の契約書類を作成する際に課される税金です。
実家を売却する際には、売主と買主の間で売買契約書を取り交わしますが、その契約書に印紙を貼付することで納税します。
印紙税の額は、契約書に記載された売買金額によって決まっており、金額が大きくなるほど税額も上がります。
ただし、あらかじめ定められた税額表に基づいて決まるため「想定外に高額になる」という性質のものではありません。
印紙税の負担については、売主・買主のどちらが負担するのかを事前に確認しておくと安心です。
参照：国税庁「印紙税額の一覧表」
譲渡所得税＋住民税
実家を売却した際には、譲渡所得税と住民税の納税も必要です。
譲渡所得税は、不動産を売却して譲渡所得が出た場合に課税される税金で、売却価格そのものではなく売却価格から取得費や諸費用を差し引いた利益に対して課税されます。
また、相続した不動産の場合、取得費が分からないケースもあり、その場合は特例的な計算方法が用いられます。
「概算取得費」として売却価格の5％を取得費とみなして計算する特例的な方法が用いられるのが一般的です。
所有期間によって税率が異なる点も特徴で、売却のタイミングによって税負担が変わることがあります。
長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率約20%
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率約39%
譲渡所得税と住民税は金額が大きくなりやすいため、事前に仕組みを理解し、専門家に相談しながら進めることがポイントです。
参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」
相続した実家の売却にかかる特例
実家を相続して売却する際、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる「特例」が用意されています。
ここでは、相続や売却に関わる代表的な特例について解説します。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、相続税の計算において、一定の条件を満たした宅地の評価額を減額できる制度です。
被相続人が居住していた土地などについて、評価額を最大80％減額できる可能性があります。
ただし、この特例はすべての相続に自動的に適用されるわけではなく、以下の点に注意が必要です。
1.相続人の状況による制限
誰が相続するかによって、適用可否が分かれます。
同居していない親族：相続開始前3年以内に「自分や配偶者が所有する持ち家」に住んでいた場合は、原則として対象外です。
二世帯住宅：建物の登記状況（区分所有登記など）によっては、特例が受けられない、あるいは範囲が制限される場合があります。
2.相続後の扱いによる制限
特例を受けるためには、原則として「相続税の申告期限（相続開始から10か月）」まで、その土地を所有し、かつ住み続ける必要があります。
申告期限前に売却したり、転居したりすると対象外となるリスクがあります。
3.「申告」が必須条件
この特例を適用して相続税が0円になる場合でも、必ず税務署への申告が必要です。
申告を怠ると、減額前の高い評価額で課税されます。
「実家を相続した段階」での判断がその後の税額を大きく変えるため、自己判断せず、早い段階で専門家に確認することが重要です。
相続税が関係しそうな場合は、早い段階で専門家に確認することが重要といえるでしょう。
参照：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除
「空き家特例」とも呼ばれるこの制度は、相続した実家（一戸建て）を売却した際に、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円まで控除できる制度です。
売却益にかかる所得税や住民税に関わるため、実家の売却を検討する際は必ず確認すべき特例です。
この特例を適用するには、主に以下の要件を満たす必要があります。
＜居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除の要件＞
| 項目 | 要件 |
| 物件の条件 | 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された「旧耐震基準」の一戸建て |
| 居住の状況 | 亡くなった方が一人で住んでいたこと （老人ホーム等に入所していた場合の例外あり） |
| 譲渡価額 | 土地と建物の売却代金の合計が1億円以下 |
| 売却期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却 |
相続税を減額する「小規模宅地等の特例」とは別の制度ですが、併用できるケースもあります。
相続した実家の売却にかかる特例は、改正や運用で変わる可能性があるため、最新情報を確認することが大切です。
参照：国土交通省「居住用財産の譲渡に関する特例措置」
相続登記から売却までの6つのステップ
実家を相続して売却を検討する際には、段階ごとに整理しながら進めることが重要です。
相続登記や家族間の合意、税金の確認など、どれか一つが欠けるだけでも手続きが滞ったり、後悔につながったりする可能性があります。
ここでは、相続登記から売却までを6つのステップに分け、それぞれのポイントを分かりやすく解説します。
【ステップ1】相続登記を行い名義を整理する
実家を売却するには、まず不動産の名義を相続人へ変更する「相続登記」が必要です。
名義が被相続人のままでは売却手続きを進められず、話し合いがまとまっていても契約に進めないケースがあります。
また、2024年から相続登記は義務化されており、正当な理由なく登記を行わない場合には過料の対象となる可能性があります。
売却を検討していない場合でも、名義整理は早めに行っておくことが大切です。
相続登記は司法書士に依頼するケースが一般的で、費用や必要書類も事前に確認しておくと、その後の手続きがスムーズになります。
参照：法務省「相続登記の申請義務化について」
【ステップ2】実家の現状を把握し今後の方向性を整理する
相続に関する名義が整理できたら、次に実家の現状を把握します。
建物の築年数や劣化状況、修繕の必要性を確認することで「そのまま売れるのか」「手を入れるべきか」といった判断材料が見えてきます。
あわせて、立地や周辺環境の確認も重要なポイントです。
駅からの距離や周辺施設、地域の需要によって、売却・活用・建て替えの向き不向きは大きく変わります。
客観的な視点で実家の価値や可能性を整理することが、後悔しない判断につながります。
【ステップ3】家族・相続人同士で方針を共有する
相続人が複数いる場合、家族や兄弟姉妹との話し合いは欠かせません。
共有名義の不動産は、原則として全員の同意がなければ売却できないため、意見のすれ違いがあると手続きが進まなくなります。
話し合いでは「誰が管理するのか」「売却する場合の分配方法」などを具体的に共有することが大切です。
感情的な対立を避けるためにも、早い段階で冷静に話し合うことがポイントになります。
合意形成を先延ばしにせず、方向性を共有しておくことが、将来的なトラブル回避につながるでしょう。
【ステップ4】売却に向けた事前準備を進める
売却を前提とする場合、必要書類の整理や物件の状態確認を進めます。
登記簿謄本や固定資産税の納税通知書など、売却時に必要となる書類は多く、早めの準備が重要です。
また、土地の境界が不明確な場合や、権利関係が複雑な場合には、測量や確認が必要になることもあります。
建物の老朽化が進んでいる場合には、修繕するか、解体して更地として売却するかといった判断も求められます。
【ステップ5】税金や費用の見通しを立てる
次のステップでは、税金や費用の見通しを立てます。
実家を売却する際には、譲渡所得税や住民税、印紙税など、さまざまな税金や費用が発生します。
売却価格だけを見るのではなく「最終的に手元にいくら残るのか」をイメージしておくことが重要です。
また、条件によっては特例や控除が適用できる可能性もあります。
相続税を支払った場合には「相続税額の取得費加算の特例」が適用できる可能性があります。
支払った相続税のうち、売却した土地に対応する金額を「取得費（経費）」として加算できる制度です。
税金や諸費用を事前に整理し、専門家に相談することで適切な費用の見通しを立てられるでしょう。
参照：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
【ステップ6】信頼できる相談先と進め方を決める
実家の相続・売却では、不動産会社、税理士、司法書士、住宅の施工会社など関わる専門家が多岐にわたります。
それぞれの役割を理解し、状況に応じて相談先を選ぶことが大切です。
住宅の施工会社は、建物の状態や将来的な活用、建て替えの可能性まで含めて相談できる点が特徴です。
売却ありきではなく「住まいをどう活かすか」という視点で整理できることが強みになります。
売却を決める前に相談することで、選択肢を広げ、後悔のない判断につなげられるでしょう。
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まとめ｜家の相続と売却は「納得できる判断」が大切
家の相続と売却を考える際、税金は重要な判断材料の一つです。
ただし、特例や控除の有無だけで結論を急いでしまうと、後になって「本当にこれで良かったのか」と迷いが残ることも少なくありません。
相続した実家には、資産としての側面だけではなく、家族の思い出や今後の暮らし方といった要素も含まれています。
情報を整理し、売却・活用・保有といった複数の選択肢を冷静に比較することで、判断の幅は大きく広がるでしょう。
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